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한국교회재개발연구소장 이봉석 목사(사랑을심는교회)는 교회가 위치한 서울 성북구 지역이 재개발돼 중랑구로 교회를 옮기는 과정에서 12년간 행정소송을 비롯해 여러 시행착오를 겪었다.

막판 실거래 가격에 한참 못 미치는 감정가격만 받고 쫓겨날 위기에 처하기도 했지만 적절한 대처로 결국 필요한 보상액을 받아냈다.

이런 자신의 노하우를 한국교회에 전수하고자 ‘한국교회재개발연구소’를 설립한 이 목사는 재개발 지역 교회들의 상담과 컨설팅을 해주고 있다.

이봉석 목사로부터 재개발 문제에 대한 주요 이슈와 대응법을 들어보았다.

지역 재개발·재건축은 어떻게 진행되나, 또 현재 재개발은 어떤 추세인가?

현재 우리나라 재개발 사업은 크게 LH나 SH·GH 등이 주도하는 도시개발형 재개발·재건축, 그리고 주민들이 결성한 지역재개발 조합이나 시행사 주도형 민영 재개발·재건축으로 분류할 수 있다.

도시개발 형태의 재개발은 시도 등 지자체에서 직접 주도하지만 LH나 SH·GH 등 전문 공공기관에 의뢰해서 진행하는 것을 말한다. 전에는 지역 재개발 조합에 의한 형태가 많았지만 각종 다툼이 많다 보니 점차 LH, SH·GH 등에 맡기는 추세다.

요즘에는 지역 재개발 조합이 형성되더라도 행정 절차 등을 이러한 공공기관이 맡아 추진한다. 이는 곧 공공기관과 대면해야 한다는 것을 의미하기 때문에 철저히 대비하지 않으면 손해를 보게 된다.

교회가 재개발 문제로 어떤 피해를 입을 수 있나?

재개발 유형 중 LH, SH·GH 등 공공기관이 주도하는 도시개발형 재개발·재건축 형태의 재개발이 교회 피해 사례가 많다. 실질적 보상액에 훨씬 못 미치는 감정 가격만 받고 쫓겨날 수 있다.

공공기관은 원칙대로만 한다. 절박한 사정도 있어도 들어주지 않는다. 도시개발 형태 재개발은 일반지역 재개발 형태와 똑같이 대응하면 낭패를 볼 수 있다는 것이다.

도시개발 형태의 재개발이라도 대응을 잘하면 큰 피해를 보지 않고 교회와 성도들이 만족할만한 결과를 얻을 수 있다.

교회가 재개발 구역으로 선정되면 어떻게 대응해야 하는가?

지역이 재개발에 들어가면 법적 다툼이 진행되기 전 초기 단계에서 전문가 및 전문 변호사와 함께 약 80% 이상 유리한 조건을 만들어내야 한다. 교회도 법의 테두리 안에서 초기 대응을 잘하면 큰 피해를 입지 않을 수 있다.

공공기관에서 재개발을 진행할 경우, 갈등을 줄이기 위해 공공기관과 지자체, 주민 등의 협의체가 구성된다. 그 대표 구성원들과 관계를 잘 맺어야 한다. 법적 구속력은 없지만 사람이 하는 일이기 때문에 다양한 방법을 종합적으로 시도해야 한다.  

초기 대응을 통해 마지막 협상 조건을 유리하게 만들어 가는 것이 가장 중요하다. 대부분의 피해 사례는 이전처럼 지역 재개발 형태로 대응하다가 때를 놓치는 경우들로, 교회들이 버티면 된다고 생각하지만 그렇지 않다. 형편없는 가격만 받는 등 손해를 보고 있다.  

지역 재개발 시 교회의 피해를 줄이고 성공적인 교회 재건축을 하기 위한 방법은?

대응법을 세 가지로 나눌 수 있는데 첫째 초기 단계 대처, 둘째 법적 대처, 셋째 협상이다. 이중 초기 단계 대응이 가장 중요하다.

재건축에서는 초기에 조합원으로 가입하는 것이 제일 중요하다. 지역 재개발은 자동으로 조합원이 되지만 재건축의 경우 가입하지 않으면 조합원이 될 수 없다. 이것을 꼭 알아야 한다.

초기단계 대응은 무엇을, 어떻게 해야하나? 재개발 지역에서 초기 단계 대처를 하지 못해 피해를 입는 사례가 많다.

애초 시청이나 구청에서 도시정비계획을 할 때 공고 열람 및 이의 기간을 두는 데 대부분의 교회들이 지역에 남을 것이라는 이유로 열람 기간 아무런 의견을 제출하지 않고 있다가 피해를 입는 경우가 많다.

예를 들어 재개발 구역이 정해졌을 때 해당 구역 내에 교회가 10곳 있더라도 종교시설 부지상으로는 교회 1~2곳만 들어갈 수 있도록 계획을 세울 수 있다.

이대로 확정이 되면 나머지 8~9곳의 교회는 자신들의 의사와 상관없이 ‘현금 청산자’가 되어 재개발 구역에 들어갈 수 없게 된다.

그래서 애초에 사업구역 내 또는 입접 교회들이 구청이나 시청을 찾아가서 종교시설 부지를 최대한 많이 확보하는 것이 유리하다.

또 교회가 조합 추진위원 단계에서부터 적극 대처하여 조합과 합의하는 것이 가장 좋은 방법이다.

추진위원 단계는 여론 조성 등에 유리하여 추진위원회에서 양보를 많이 하기 때문이다.

교회가 제일 어려워하는 법적인 대처 방법에 대해 구체적으로 설명해 달라.

재개발 조합은 자금이 넉넉하기 때문에 대형 로펌을 선임하여 법적 대응에 나선다. 여기에 조합을 돕는 정비업체에도 법무팀이 있고 재개발을 맡는 건설사에도 법무팀이 있다. 이 3곳의 법률가들이 한 팀이 되어 교회를 상대하게 된다.

그러므로 교회들도 이들에 버금가는 베테랑 전문 변호사를 선임해 맞대응할 필요가 있다. 심지어 명도소송 1심에서 실패했다 하더라도 빠른 법적 대처를 한다면 얼마든지 교회가 원하는 목적을 이룰 수 있다.

그런데 자칭 재개발 전문 로펌이라며 착수금과 수임료를 받기 위해 성공보수를 터무니없이 낮게 책정해 접근하는 사례가 있다. 교회로서는 지출을 최소화해야겠지만 성공보수가 너무 낮다면 의심해볼 필요가 있다.

초기 단계 대처 중 협상은 어떻게 하나?

앞서 언급한 법적 대처를 잘하는 것이 유리한 협상의 전제 조건이다. 법적 대처를 잘하면서 최대한 좋은 협상 결과를 만들어 낼 수 있다.

협상 기술이 아무리 뛰어나더라도 법적으로 유리한 환경을 만들지 않은 채 협상을 진행한다면 조합에서 교회의 요구조건을 들어줄리 없다.

변호사 없이 협상을 할 경우 협상 자리에서 일어날 수 있는 여러 법률적 상황에서 제대로 대처하기 힘들다.

조합에서 마지막 협상 과정에서 여론전이나 판결에 유리하도록 소위 함정을 파기 때문에 변호사가 반드시 함께하는 것이 피해를 줄이는 방법이다.

법적 대처를 아무리 잘 하더라도 도정법에서는 금액에 대한 부분을 정해놓지 않았기 때문에 협상을 통해 유리한 조건을 만들어가야 한다. 이것이 협상의 기술이다.

한 가지 주의할 점은 무조건 협상으로 잘 마무리할 수 있다는 브로커들의 호언장담에 넘어가서는 안 된다.      

재개발 상황에 있는 교회에 조언한다면?

교회 재개발과 재건축은 피해 사례도 많지만 적절하게 대처할 경우 하나님으로부터 새 성전을 선물로 받을 수 있는 좋은 기회이기도 하다.

재개발 지역의 종교부지 대신 이전을 위한 현금 보상을 선택하는 교회들은 최대한 적절한 보상금을 받을 수 있는 환경을 만들어야 한다.

이 경우도 초기 대처부터 법적 대처와 협상까지 같은 과정을 거쳐야 한다. 가만히 있으면 감정 가격만 받고 끝난다.

감정 가격은 실거래에 훨씬 못 미칠 뿐 아니라 교회가 가진 가치도 전혀 평가받지 못하는 금액이다. 초기 대처, 법적 대처, 협상 이 세 가지를 잊지 말아야 한다.